刚刚过去的“五一”假期成了观察中国楼市之变的窗口。北京的中介“不太忙”，郑州的居民连夜排队购房。这一冷一热“打摆子”的背后，是中国楼市的分化格局愈发明显。纵观当下，政策调控趋严已成定局。结合近段时间的市场表现，热点楼市大部降温已成趋势。专家表示，楼市异动有原因，未来调控还需坚持一城一策，“对症下药”，系统打造房地产市场健康发展长效机制。

　　楼市顽症有“两高”

　　中国楼市有个“两高”：一边是一二线热点城市房价高，一边是三四线城市库存高。对应的市场表现，则往往是前者火热，后者冷淡。不过，在刚刚过去的“五一”假期，这种“冰火”两重天的格局却发生逆转。

　　中原地产数据显示，假期前两天北京商品房住宅签约84套，相比2016年“五一”假期的807套大幅下跌。有记者实地探访发现，北京周边的河北等地，中介声称“不太忙”。而其他热点城市如厦门，在小长假首日甚至首次出现二手房零成交的记录。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，从全国主要城市看，因为调控政策持续不断施压，小长假是2015年来一二线城市实际签约最冷清的一个假期。

　　相比之下，部分地区销售火热。据媒体报道，郑州楼市“五一”开盘的排队购房队伍十分壮观，甚至有购房者裹着被子连夜等待。在郑州部分区域限购之下，未限购区域迎来了疯狂的市场行情。

　　三四线城市房地产市场也走热。数据显示，2017年第一季度，一线城市新房成交量同比下降16.3%，三线城市则同比增长了35.84%。房价方面，北京“317”新政出台一个月后，房价出现18个月来的首次环比下跌;而广东清远3月房价环比上涨18.28%，福建漳州房价也环比上涨15.76%。

　　一城一策来“调理”

　　购房市场为何发生扭转?

　　北京科技大学管理学院经济贸易系主任何维达向本报记者分析指出，对于一二线热点城市来说，楼市调控日趋严格，导致成交量萎缩，甚至部分价格下降，且因为前期涨得太多，目前市场处于观望状态。而三四线城市的火热，则可能由一些特殊因素所致，一是调控偏弱;二是市场预期新的调控政策将出台，提前抢购;三是有省市只对部分区域进行调控。

　　从近期来看，未限购区域正成为投资者的投资目标。此前江苏省一份报告显示，热点城市楼市降温“退烧”的同时，三四线城市房地产市场趋于活跃。比如属于南京都市圈的镇江政策相对宽松，受调查者的房价预期由一季度“缓和上涨”转变为二季度“明显上涨”为主;南通、淮安的商品房价格以“稳中缓升”为主。

　　这引发市场对未来政策走向的好奇。对此，何维达表示，“房价的过快上涨对实体经济是不利的，特别是制造业投资减少，影响很大。各级政府已经看到这个问题的严峻性，总体来讲，不太可能允许楼市继续疯长或出现大的泡沫。具体而言，一二线城市调控力度更大;三四线城市相对弱，未来房地产成交量可能增加，这对部分城市‘去库存’是有帮助的，但不希望量价齐升，还是要一城一策，‘对症下药’。”

　　打破“怪圈”有后招

　　谈及最受关注的房价，多方表示，实际上未来房价甚至还有继续上涨的可能，但涨幅会受到控制。

　　这得益于不断收紧的房地产政策。据中原地产研究中心统计，去年9月底以来，中国已有55个城市出台了160余项房地产相关政策，房地产调控高压不减。

　　有评论称，从抑制投机的角度看，未来更多的城市会加入到信贷与购房资格收紧的行列中。而此前未运用过的“限售”政策逐渐扩围，预计后续楼市调控将进入“限购”“限贷”“限价”“限售”并用的“四限时代”。

　　但东吴证券分析师丁文韬表示，政策周期性的“松紧”变化只能作为短期内的应急手段，如果想要真正跳出房地产周期的“怪圈”，还是需要真正的长效机制。

　　日前召开的2017年全国经济体制改革工作会议，明确提出要“加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。

　　何维达认为，长效机制不是针对某个政策而言的，而是一项系统工程，这包括全国房产信息联网、货币政策和财税政策的综合利用。以房地产税为例，要通过科学征税让投机成本大于收益，真正让房子回归到居住属性。